指南针财经!由于供给短缺及房价和利率上涨 美国二手房和新房1月份销售开始下降

来源:指南针·海外 时间:2018-02-27 点击:1020 次

 美国二手房销售1月份数据公布

 

全美房地产经纪人协会上周公布,1月二手房屋销售量意外下降,销售量为538万套,比上月销售下降3.2%,是近三年多来下降幅度最大的一月,也是自2017年12月销售量下降以来的第二个月下降,并且在美国所有4个地区都呈现下降。销售量下降的主要原因是由于房屋供给持续短缺,以及房地产持续高涨的房价以及利率上涨,正在让首次购房者延缓他们买房的时间点或选择租房。

 

美国二手房销售是房地产销售的主要房源,一般占90%,新房销售占10%。1月份二手房销售量同比下降4.8%,是自2014年8月以来最大的同比下降。NAR首席经济学家Lawrence Yun说:“上个月美国大部分地区完全缺乏足够的住房供应以及高房价的影响,导致整体销售活动减少。”

 

 

美国强劲的劳动力市场继续推动住房需求,但住房销售增长正受到低房价供给严重短缺的阻碍,同时房价上涨也导致一些潜在的首次购房者暂缓他们的买房计划。从房价上来看,由于低房价供给不足,低房价二手房销售量尤其减少明显。房价上涨已超过工资增长速度,尽管失业率达到4.1%的低点,但工资增长每年仍然低于3%。

 

虽然1月份二手房供应数量增长4.1%至152万套,但二手房供应总存量比去年同期下降9.5%,这是1月份有史以来最低的库存。供应存量已经连续32个月同比下降。

 

以1月份的销售速度计算,用完当前库存需要3.4个月,高于12月的3.2个月。六到七个月的供应存量被认为是房地产供需之间的健康平衡。

 

1月份二手房销售房价中位数同比上涨5.8%至240,500美元,这是连续第71个月的同比涨幅。据抵押贷款机构Freddie Mac数据显示,30年期固定抵押贷款利率上周上涨至平均4.38%,为2014年4月以来的最高水平,再上一周为4.32%。由于担忧通胀上升,抵押贷款利率随美国政府债券收益率上升。

 

经济学家预计,今年供应量将维持在较低水平,加上抵押贷款利率上涨可能导致2018年二手房房屋销售呈温和增长态势。

 

 

美国新房销售1月份数据公布

 

全美房地产经纪人协会今天公布,全美一月份新房销售量下降,原因很明显 --- 购房者越来越买不起他们想要的东西。在美国一些最昂贵的市场上,一方便新房价格持续飙升,另一方面房屋抵押贷款利率上涨以及川普税改导致的购房税务优惠减少,两方面都导致购房者购买力的下降。

 

在川普新税法签署后的12月份,由于税务优惠降低,新房销售量开始下降。2018年1月,随着房屋抵押贷款利率的上涨,新房销售再次下滑,销售量是去年8月以来的最低水平。新房销售价格也比上月或同比增长,由于土地价格和材料人工成本的上涨,新房成本逐月增加,开发商为了保证一定的利润空间,更愿意建筑高房价的房源,而没有太多动力建筑可以普遍接受的房价房源。这也导致可以买的起的房源短缺,而高价位房源销售变缓。

 

新房销售是按当月签订的合同来统计的,因此很好地反映目前家庭负担能力。 由于1月份抵押贷款利率上涨了0.25%,从4%降至4.25%。在美联储加息大环境下,房屋抵押贷款利息将继续呈上涨趋势。Bleakley Advisory Group首席投资官Peter Boockvar表示:“1月份的抵押贷款利率上涨对合同签署产生了直接迅速的负面影响。 利息对于房屋购买和汽车购买而言,消费者对相关的融资成本是相当敏感的。”

 

利息上涨对房屋销售究竟会怎样影响呢?穆迪首席经济学家Mark Zandi表示目前的30年贷款水平在4.3%-4.5%左右,还是一个相对低的水平,对房地产市场的影响还是缓和的。他表示一个健康的房地产市场,贷款利率应该在5.5%-6.5%之间,所以目前的4.3%-4.5%仍低于这个健康水平。只要美国的经济仍然强劲,就业充足,利率上涨对房地产近期影响不会那么大。